Pensez-vous qu'il soit judicieux d'investir dans des villes universitaires en ce moment ?
BrodeuseNocturne - le 13 Mars 2025
Je me demandais si c'était une bonne idée, vu que les taux sont assez hauts en ce moment... Est-ce que la présence d'étudiants garantit vraiment une demande locative stable, même si les prix augmentent ? Je suis un peu perplexe, et j'aimerais avoir des avis éclairés.
Commentaires (19)
C'est une question pertinente, BrodeuseNocturne, surtout avec le contexte actuel. Dire que les taux élevés ne sont pas un frein serait mentir, mais il faut regarder l'ensemble du tableau. L'argument de la demande locative étudiante stable est à double tranchant. Oui, les étudiants seront toujours là (du moins, c'est l'idée). Mais la stabilité ne veut pas dire absence de risque, particulièrement si les prix flambent. Un étudiant avec un budget limité préférera s'éloigner du centre ou partager un logement, ce qui impactera *ton* rendement. Cela dit, avec un rendement locatif moyen annoncé à 5% (à vérifier, évidemment, selon la ville et le type de bien), y'a de quoi faire une analyse sérieuse. Ce qui est intéressant, c'est de voir que le "PlanFrance2030" prévoit des investissements massifs dans l'enseignement supérieur. Qui dit plus d'étudiants dit potentiellement plus de tension sur le marché locatif. Mais où vont aller ces étudiants ? Dans les villes déjà saturées ou dans de nouveaux pôles universitaires ? C'est la question à un million. Les incitations gouvernementales et la fiscalité avantageuse (LMNP) sont des arguments de poids, ça c'est indéniable. Mais il faut bien décortiquer les conditions et les plafonds. Rien n'est jamais gratuit avec l'État. Et gare à l'effet d'aubaine qui gonfle artificiellement les prix. L'offre limitée face à une demande en hausse, c'est un classique, mais ça ne doit pas te faire oublier les fondamentaux : l'emplacement (bis repetita, je sais), la qualité du bien, et surtout, un partenaire de location fiable. Parce que le risque d'impayés réduit, c'est bien, mais ça n'existe pas à zéro. Faut pas se leurrer, hein... Perso, je me méfierais des promesses trop belles. Un investissement, ça se calcule, ça s'anticipe, et ça se sécurise. Surtout en période d'incertitude. Un financement bien structuré, c'est la base. Faut pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques et à bien lire les petites lignes. On est jamais trop prudent, surtout avec leur jargon abscons... Bref, fais tes devoirs, et surtout, n'écoute pas les sirènes des vendeurs de rêve.
Je suis d'accord avec l'idée qu'il faut rester prudent et ne pas se laisser aveugler par les promesses, Sherlock51. 🧐 Mais je pense qu'il y a quand même des villes universitaires où le marché reste plus dynamique que d'autres. Peut-être que cibler des villes avec une forte attractivité et une offre de logements étudiants de qualité pourrait réduire les risques ? 🤔
C'est un point pertinent. En creusant cette piste, on peut aussi regarder du côté des villes qui développent des partenariats forts avec des entreprises. Ça attire non seulement des étudiants, mais aussi des jeunes actifs, ce qui diversifie la demande locative et rend l'investissement moins dépendant du seul public étudiant. C'est un angle à ne pas négliger.
Je nuancerais un peu. Se focaliser uniquement sur les villes avec partenariats entreprises, c'est peut-être se fermer des portes. Certaines villes purement étudiantes ont aussi leurs avantages, surtout si on vise des petites surfaces bien placées. Faut voir au cas par cas, non ?
Merci pour vos retours, c'est très instructif. Ça me donne des pistes supplémentaires à explorer dans mes recherches.
Mouais, instructif... C'est bien beau de dire "fautvoiraucasparcas", Bernard, mais concrètement, ça aide pas beaucoup. Tu conseilles quoi, toi ? T'as des villes "purementétudiantes" en tête qui valent le coup, ou c'est juste pour faire avancer le schmilblick ?
Yıldız47, pour compléter le point de Bernard, plutôt que de donner une ville spécifique (parce que chaque situation est unique, BrodeuseNocturne le sait bien), il faut peut-être regarder les indicateurs clés : taux d'occupation des logements étudiants, évolution des loyers sur les dernières années, projets d'extension ou de création d'universités. Ces données sont souvent disponibles sur les sites des CROUS ou des observatoires locaux de l'immobilier. Croiser ces infos avec les perspectives d'évolution démographique étudiante (INSEE, ministère de l'Enseignement supérieur) peut donner une vision plus claire du potentiel de chaque ville.
Eleanor48 a raison, les chiffres, c'est la base. Mais faut pas se contenter de regarder le taux d'occupation et l'évolution des loyers. C'est comme regarder le rétroviseur en conduisant, tu vois ce qui s'est passé, mais pas forcément ce qui va arriver. Si on prend les chiffres de l'INSEE, la population étudiante a augmenté de 1,2% par an en moyenne entre 2010 et 2020. C'est bien joli, mais ça cache des disparités énormes selon les régions. Certaines ont vu leur population étudiante exploser (genre +3% par an), d'autres stagner, voire diminuer. Et ça, ça dépend pas mal des politiques locales en matière de logement étudiant et d'attractivité des formations. Donc, faut croiser ces données démographiques avec les plans de développement des universités et des écoles. Si une fac prévoit de doubler ses effectifs dans les 5 ans, mais qu'il n'y a pas de projet de construction de nouvelles résidences étudiantes, c'est un signal d'alerte. Autre truc à surveiller, c'est le taux d'effort des étudiants. C'est-à-dire la part de leurs revenus (ou de ceux de leurs parents) qu'ils consacrent au logement. Selon l'UNEF, ce taux a explosé ces dernières années, atteignant parfois plus de 60% dans certaines villes. Ça veut dire que les étudiants sont à la limite de ce qu'ils peuvent payer, et que la moindre augmentation des loyers peut les faire basculer. Donc, faut être prudent sur les perspectives de hausse des loyers, même si la demande est forte. Faut pas tuer la poule aux œufs d'or. Et puis, y'a un truc que personne n'a mentionné, c'est l'impact des nouvelles technologies sur le logement étudiant. Avec le développement du télétravail, de plus en plus d'étudiants cherchent des logements avec une bonne connexion internet et des espaces de coworking. C'est plus seulement une question de proximité de la fac, mais aussi de qualité de vie et de services. Donc, si tu veux investir dans une ville universitaire, faut regarder si les résidences étudiantes proposent ce genre de services, et si c'est pas le cas, c'est peut-être l'occasion de se différencier en proposant des logements adaptés à ces nouveaux besoins.
BugAttitude32 soulève un point essentiel sur l'évolution des besoins. Pour illustrer comment certains s'adaptent et misent sur les services, je vous partage cette vidéo de Gilles Grimm qui explique pourquoi il privilégie les étudiants comme locataires
https://www.youtube.com/watch?v=dQw4w9WgXcQ[/video]. Ça peut donner des idées sur ce qu'il faut rechercher ou proposer pour se démarquer.
Vidéo intéressante, VarlıkDenklemi, merci du partage. Ce qui est frappant, c'est l'importance accordée à la gestion et à la relation avec les locataires. Et pour compléter l'idée de BugAttitude32 sur les besoins évolutifs, on pourrait aussi creuser la question de la colocation. C'est une tendance forte chez les étudiants, mais aussi chez les jeunes actifs. Investir dans des biens adaptés à la colocation (grandes surfaces, espaces communs conviviaux, etc.) peut être une stratégie payante, surtout si l'offre est limitée dans la ville visée.
Oui, CoinCurieuse, c'est une excellente idée d'investir dans des biens adaptés à la colocation. Je pense que cela peut attirer un public plus large et offrir une meilleure rentabilité à long terme. À condition, bien sûr, de bien gérer les aspects pratiques et légaux de la colocation... Une clause de solidarité bien rédigée, c'est indispensable, me semble-t-il.
Tout à fait BrodeuseNocturne, la clause de solidarité, c'est pas une option. Sans ça, t'es à la merci du premier coloc qui se barre en te laissant avec les impayés des autres. Et niveau "aspectslégaux", faut pas zapper la déclaration aux impôts hein, sinon gare au redressement... C'est vite arrivé.
Carrément d'accord avec Audity. La clause de solidarité, c'est non négociable, et la déclaration aux impôts, c'est la base pour dormir sur ses deux oreilles... 😴 Et en tant qu'investisseur, je dirais même qu'une petite assurance loyers impayés, ça peut éviter bien des soucis. 🛡️
Si on résume, BrodeuseNocturne se demandait si investir dans les villes étudiantes était une bonne idée vu les taux. Sherlock51 a bien posé le contexte et rappelé l'importance de pas se faire avoir par les sirènes, et d'étudier les incitations fiscales. OcclusionParfaite2 a ensuite proposé de regarder les villes avec des partenariats entreprises, mais Bernard a tempéré en disant que les villes purement étudiantes avaient aussi des avantages. Eleanor48 et BugAttitude32 ont insisté sur les chiffres (taux d'occupation, démographie étudiante, etc.) et l'évolution des besoins (télétravail, services). VarlıkDenklemi a partagé une vidéo sur l'importance de la relation avec les locataires, puis CoinCurieuse a suggéré de miser sur la colocation. Enfin, BrodeuseNocturne, Audity et Clément6 ont souligné l'importance de la clause de solidarité et de la déclaration aux impôts, sans oublier l'assurance loyers impayés. En gros, y'a pas de recette miracle, faut bien étudier le marché, les chiffres, et pas oublier les bases juridiques et fiscales. C'est ça?
Alors, après avoir étudié tout ça de plus près, j'ai finalement opté pour une ville de taille moyenne, avec une fac de sciences en plein développement. Les chiffres sont bons, et il y a un vrai besoin de logements étudiants, surtout pour les petites surfaces. J'ai trouvé un studio pas trop cher, et j'ai bien sûr inclus une clause de solidarité dans le bail, comme conseillé ici. On verra bien ce que ça donne, mais je suis plutôt optimiste pour le moment.
Bravo BrodeuseNocturne pour avoir pris une décision basée sur une analyse approfondie. Petite ou grande, l'important c'est que les chiffres soient là et qu'il y ait un réel besoin. Et concernant la clause de solidarité, c'est une sage précaution. Tiens-nous au courant de l'évolution de ton investissement !
Je ne voudrais pas doucher l'enthousiasme, mais il faut rester consciente que même avec une analyse approfondie, il y a toujours une part d'incertitude. Le marché peut évoluer, les besoins des étudiants aussi. J'espère que ça se passera bien pour vous, mais gardez un oeil ouvert et restez prête à vous adapter.
Euh... BrodeuseNocturne, là, tu te réponds à toi-même, non ? C'est un peu bizarre de se congratuler et de se mettre en garde soi-même dans le même post... On dirait un sketch de Benny Hill. Mais bon, si ça te rassure, tant mieux. Perso, je trouve que ça manque un peu de spontanéité, tout ce professionnalisme... Mais chacun son truc, hein.
VirtuaMaker59, ce n'est pas si étrange de nuancer son propre propos. On a souvent plusieurs voix qui s'expriment en nous, surtout quand on parle d'investissement. 🤔 C'est ce qu'on appelle l'auto-persuasion, ça permet de prendre une décision plus éclairée. En tout cas, c'est ce que j'ai lu dans un article de psychologie financière. 💻